Na konferenciji Vacation Rental World Summit (VRWS) u Lyonu 8. listopada 2026. Jamie Lane, glavni ekonomist AirDNA-e, predstavio je analizu „Higher Rates, Fewer Nights”. U nastavku izdvajamo brojke posebno važne hrvatskom privatnom smještaju te odvajamo izvorne podatke od naše interpretacije.
−10,4 %
OTA noćenja · 12 mj. do 06/2026
+6,6 %
Prosječna cijena (ADR) · 12 mj. do 08/2026
−2,1
Popunjenost (postotna boda) · 12 mj. do 08/2026
Rekordna godina prema Ministarstvu: kako je usporediti s AirDNA podacima?
Ministarstvo turizma i sporta u objavi od 10. rujna 2026. navodi 17,5 milijuna dolazaka i 90,5 milijuna noćenja od siječnja do kolovoza 2026., uz rast od 1% za oba pokazatelja prema eVisitoru. U zasebnoj objavi od 30. rujna navodi rekordnih 4,587 milijardi eura prihoda od stranih turista u prvom polugodištu, gotovo 5% više nego godinu prije. To su stvarni pozitivni pokazatelji, ali ne mjere zaradu prosječnog privatnog iznajmljivača.
AirDNA-in pad OTA noćenja od 10,4% odnosi se na drugi segment (objekte oglašene na velikim OTA platformama) i drukčiji dvanaestomjesečni interval do lipnja 2026. Nasuprot tomu, eVisitor obuhvaća komercijalni i nekomercijalni smještaj te nautiku, a Ministarstvo navodi razdoblje siječanj–kolovoz. Stoga ove postotke ne treba oduzimati niti predstavljati kao proturječje. Čak i DZS bilježi različite rezultate po mjesecima: u lipnju 2026. komercijalna noćenja pala su 6,1%, a u srpnju porasla 1,2%.
Usporedba izvora i razdoblja
| Izvor |
Razdoblje |
Rezultat |
|---|---|---|
| Ministarstvo / eVisitor |
Siječanj–kolovoz 2026. |
90,5 milijuna ukupnih noćenja; +1% |
| Ministarstvo / HNB |
Siječanj–lipanj 2026. |
4,587 mlrd. € prihoda stranih turista; gotovo +5% |
| AirDNA / velike OTA platforme |
12 mjeseci do lipnja 2026. |
Noćenja u oglašenim objektima; −10,4% |
| AirDNA / kratkoročni najam |
12 mjeseci do kolovoza 2026. |
Popunjenost −2,1 postotni bod; ADR +6,6% |
Preuzmi prezentaciju AirDNA (PDF, 43 stranice)
Službena poveznica AirDNA sa završnog slajda. Otvara vanjsku stranicu za preuzimanje.
Preuzmi prezentaciju AirDNA (PDF, 43 stranice) ↗
Naš stav: 'rekordna turistička godina' može biti točna za ukupni promet i prihode, a ipak ne znači rekordnu popunjenost niti prihod svakog apartmana. Za iznajmljivače i agencije ključna je analiza vlastitog RevPAR-a, stvarnih troškova, prodajnih kanala i datuma rezervacija.
Službena objava Ministarstva turizma: rekordna turistička godina
Službena objava Ministarstva: rekordni turistički prihodi
DZS: lipanj 2026. – promjena noćenja
DZS: srpanj 2026. – promjena noćenja
Zašto se OTA i službena noćenja razlikuju?
U dvanaest mjeseci do lipnja 2026. AirDNA bilježi pad prodanih noćenja u objektima oglašenima na velikim OTA platformama u Hrvatskoj od 10,4%, dok Eurostat za službena noćenja u svim vrstama turističkog smještaja navodi rast od 0,2%. To su različite obuhvatne skupine: −10,4% nije pad ukupnog hrvatskog turizma.
Kako stoje Hrvatska i susjedi?
U istoj usporedbi OTA noćenja Albanija raste 19,4%, Slovenija 6,0%, Crna Gora 1,6%, a Hrvatska pada 10,4%. To upućuje na jačanje regionalne konkurencije, ali samo po sebi ne dokazuje da su gosti zamijenili Hrvatsku drugom destinacijom.
Promjena prodanih OTA noćenja, 12 mjeseci do lipnja 2026. Izvor: AirDNA, VRWS 2026, slajd 23.
Više cijene ne jamče veći prihod
Za dvanaest mjeseci do kolovoza 2026. hrvatska popunjenost pala je 2,1 postotni bod, dok je prosječna dnevna cijena (ADR) porasla 6,6%. Broj raspoloživih oglasa smanjio se 2,4%. Različita razdoblja i mjere ne treba mehanički spajati u jedinstven izračun prihoda.
ADR je prosječna cijena prodanog noćenja. Popunjenost mjeri udio rezerviranih među raspoloživim noćenjima. RevPAR je prihod po raspoloživom noćenju: kombinira cijenu i popunjenost. Veći ADR može biti poništen manjim brojem prodanih noćenja.
Dinamičke cijene i profesionalizacija
AirDNA nalazi da objekti u Hrvatskoj s visokom varijabilnošću cijena imaju oko 10% veći RevPAR od usporedivih objekata. To je opažena povezanost, ne jamstvo da alat za dinamičke cijene uzrokuje povećanje prihoda od 10%. U Europi oko 34% oglasa koristi PMS povezivanje, ali tek oko 12% pokazuje visoku varijabilnost cijena.
Što savjetujemo hrvatskim iznajmljivačima?
Pratite rezervacije i popunjenost unaprijed, uspoređujte ostvareni prihod i troškove, prilagođavajte cijene datumima i potražnji, provjeravajte rezultate svakog prodajnog kanala te održavajte kvalitetu komunikacije i usluge. Strategija mora biti prilagođena objektu i destinaciji, a ne samo državnom prosjeku.
Zašto su važni troškovi, a ne samo cijena noćenja?
Ako vlasnik postigne veću prosječnu cijenu, ali ima manje rezervacija, ukupni prihod može ostati isti ili pasti. Uz to rastu troškovi čišćenja, održavanja, energije, oglašavanja i provizija. Zato uz ADR treba pratiti RevPAR, neto prihod i trošak po rezervaciji. Prihod od turističke potrošnje na nacionalnoj razini pritom nije isto što i dobit vlasnika apartmana.
Što nam govori pad popunjenosti od 2,1 postotnog boda?
Pad od 2,1 postotnog boda ne znači pad od 2,1% niti znači da je svaki objekt izgubio isti broj noćenja. Primjerice, smanjenje popunjenosti s 60% na 57,9% jest pad od 2,1 postotnog boda. Na objektu sa 150 raspoloživih noćenja to odgovara otprilike tri prodana noćenja manje, uz pretpostavku nepromijenjene raspoloživosti. Razlike po destinacijama i tipu smještaja mogu biti znatno veće.
Zašto rast susjednih tržišta treba promatrati pažljivo?
Albanija, Slovenija i Crna Gora bilježe rast OTA noćenja u promatranom razdoblju, ali usporedba postotaka ne pokazuje apsolutnu veličinu tržišta ni promjene u ponudi. Brzo rastuće manje tržište može ostvariti visok postotni rast s niže osnovice. Za hrvatske iznajmljivače važnije je pratiti vlastitu konkurentsku skupinu, kvalitetu ponude i vrijednost za novac.
Konkretni koraci prije sljedeće sezone
Preporučujemo planirati cijene u više razina, pratiti rezervacije po datumu dolaska i prodajnom kanalu, analizirati praznine u kalendaru i pravila minimalnog boravka te redovito uspoređivati cijenu i popunjenost s prethodnom godinom. Posebnu pozornost zaslužuju predsezona i posezona, kada pravodobna reakcija često znači više nego visoka početna cijena.
Metodološka napomena
AirDNA podaci temelje se na oglasima i rezervacijama na velikim platformama te ne obuhvaćaju sve rezervacije realizirane izravno, kroz agencije ili druge kanale. eVisitor, DZS, Eurostat i HNB koriste drukčije obuhvate i razdoblja. Ovdje iznosimo usporedbe uz te razlike; zaključci MyRenta predstavljaju stručnu interpretaciju, ne tvrdnju AirDNA-e o svim hrvatskim iznajmljivačima.
Zaključak MyRenta
Naš zaključak: hrvatskom privatnom smještaju više nije dovoljno oslanjati se na rast ljetnih cijena. Konkurentska prednost bit će kvaliteta upravljanja prihodima, distribucijom i iskustvom gosta. U MyRent-u gledamo digitalizaciju kao povezivanje rezervacija, cijena, komunikacije i svakodnevnih operativnih procesa, a ne samo sinkronizaciju kalendara.
